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大温独立屋估价涨幅现历史高点 2016年物业税或将上升

12月9日,BC省物业估价局开始向省内2016年房屋估价超过所在地区的平均值15%以上的业主寄送物业估价提前通知书。去年,BC省物业估价局寄出了20000至24000封提前通知书,但今年的寄送量上升至37000封,涨幅高达55%。物业估价局提前寄出通知,除了告知业主这些独立屋2016年估价大幅上升,也是为了让这些业主提前有个心理准备,估价上升物业税也可能上升,如果业主觉得信息有问题的话也可以尽早联系物业估价局。

2015大温房价涨幅大
估价上涨迅速

按照BC省物业估价局的估价方法,2016年房屋的评估价基于2015年7月1日的市场价值,评估时考虑的因素包括:地段、可使用的面积、房龄、占地大小、卧室和卫生间的数量、房屋状况和质量、格局、天井或露台、附属建筑物如车棚或车库、视野和景观、交通与噪音、学校及社区设施。房屋的估价也可能因为做了某些改建而变化,比如,申请建筑许可后所加建的部分或是实质性的更新。通过改变房屋的面积或是房屋的有效房龄可能会使房屋升值。总的来说,房屋的估价反映了2015年10月31日之前房屋的物理条件和准许的土地用途。

大部分估价上升是因为房地产市场的整体变化。从2014年下半年以来,国际原油价格持续下跌、加币持续贬值,今年加拿大央行又两次降息,使得房贷利率下降。这些经济形势及措施造成大温地区的房价尤其是独立屋的价格最近一年多来涨幅非常大,而且最受买家尤其是投资客青睐的独立屋供应量相当有限,造成大温房地产市场一直处于卖方市场,地段、房屋状况稍好的独立屋一挂牌就出现多个买家抢offer的局面,房屋最终成交价往往高出要价很多。这种形势造成大温地区2016年的房屋估价上涨速度相当快,高于近几年的涨幅。在这个强烈的卖方市场之下,大温地区独立屋年估值上涨10%的情况比较典型,比如南素里一幢建于1981年的独立屋,从71.6万元上涨至78.9万元。

而且,如果某小区突然最近一年变得比较热门,今年的成交量比去年多很多,那么2016年的评估价格就会反映这种变化,涨幅甚至高于平均。例如,温哥华西区位于西18街和西24街之间的六个街区的17幢差不多的独立屋,房屋面积都在4000平方英尺左右,占地大小为120英尺乘33英尺,从2015年1月至11月之间销售价格上涨了36%,从约200万元涨到260万元,那么这些独立屋的估价涨幅就会比较大。

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BC省物业估价局大温地区的评估员Jason Grant在估价局工作了近25年,担任估价员也已11年。Grant表示,上一次物业估价涨幅达15%—25%已经是好多年的事情了。在他的印象中,这么多年来物业估价涨幅这么大只发生了三次,第一次是在1980年代,还有就是2000年代中期。他还表示,收到提前通知书的业主2016年要交的物业税很可能会上升。当然,2016年的物业税是否上涨以及上涨的幅度最后还是要看各地市议会通过的2016年税率,物业估价局给出的估价只是物业税的计税基数。

收到提前通知书业主
温哥华最多本拿比次之

会收到提前通知书的独立屋业主,超过65%居住在离温哥华20分钟到30分钟车程的北岸、本拿比、三联市、新西敏、列治文和素里地区。这37000封信件,超过8600封寄往温哥华;其次是本拿比,有7180封;然后是列治文和素里,分别为1891封和1386封。根据BC物业估价局的资料,涨幅最大的房子是温东一幢地幅宽度为33英尺、建于1983年的独立屋,估值上涨了28%,从去年的99.3万元涨至126.7万元。Grant表示,今年偏离平均值较大的异常值比较多,在这些地区有更多的小区域比预期的平均值涨得更多。

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BC省房地产协会的首席经济学家Cameron Muir表示,这么多信寄往本拿比反映出该市某些地区独立屋价格的上涨趋势,因为相比于其他地区,其相对价值还有上升空间,未来某些局部地区的增长可能更加强劲。全省其他地区的房屋估价涨幅相对不显著,均在10%以内;城市屋以及共管式公寓的涨幅一般在5%至10%之间;最终的评估通知将在2016年1月4日寄出。

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