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加拿大买房需要注意的11个误区

 

   过去20年,中国内地投资者在加拿大购置房产呈上涨趋势。其中温哥华是中国大陆居民移民或留学国外的首选城市。

   据统计,中国移民占温哥华整个城市人口约30%。受到中国大陆投资者的积极影响,温哥华及多伦多的住宅价格在过去的6年中平均年上涨幅度分别为9%及7%。

   高力国际物业部董事赖锦雄指出,在加拿大,来自内地的投资者主要是为子女教育考虑,他们大多选择一室或两室的效型房源。

   另外购房群体有年轻化的趋势,年轻的留学生购置大户型、豪宅的趋势明显增加。

   目前中国内地客户主要来自中国东南部地区的上海、杭州和温州等地以及首都北京等地。购房者多为中国本土的私营企业主,他们偏爱售价偏高的豪宅作为投资对象。

   然而,新手买房,特别是新移民买房,经常由于时间紧任务重经验少,很容易“乱中出错”“忙中出错”或者“丧失良机”,典型的买房误区会出现以下11类:

   唯单价论

   在同一社区,当然平均单价越低的房子性价比高,但不同社区比较往往是平均单价越低的社区越不好。原则上,单价在平均线以下的社区都有赤贫化的趋势和倾向。买房子,选社区,不仅不能选平均单价最低的社区;相反地,应该选择平均单价中价位以上的社区。

   唯交通论

   交通便利究竟是好事还是坏事?并不是最方便的地方最好,比如说公车站就在家门口就并不太好,对房子的安全和私隐性带来极大压力。

   比如直通地铁的CONDO看起来不错,但实际上这样的CONDO由于共振原理很容易老化和难以维护,住起来也并不舒服。交通便利是走路5分钟左右能找到公共交通工具,但并不需要出门就是。

   唯学区论

   总体而言,排名高的学校当然比排名低的学校对于家长而言更有吸引力。但学校排名也并非越高就越好,而且要看这个排名的含金量。

   比如,如果一个小学附近的社区有相对较多的廉租房,一个学校内部有数量较多的ESL的孩子,一个学校的族群单一,如“清华班”“中印班”等。

   一个学区和社区背离的区域如社区凶杀偷盗大麻屋屡屡发生但学校排名尚可的情况等,这些都是会导致在不久的将来一个好学区会突然排名跳水式下降,从而导致房价难以为续的情况发生。

   以房养房论

   买房投资大家一定会考虑是否可负担,租售比或者说是否有正向现金流就变成许多人买房需要考虑的一个重要指标。但在多伦多,往往好出租的房子不太涨;涨的快的房子不好出租。

   现金流最好的房子投资回报往往并不高,因为好出租的社区很难吸引真正对居追境要求比较高的买家。有钱人不来,房价自然上不去。

   买房如果超出了合理的承受范围,就可能使其他的重要投资受到损坏,比如养老保险,孩子的教育投资等等,还不谈其他的娱乐开支。

   房子无疑很重要,但毕竟不是生活的全部。举全家之所有倾囊而出来买房似乎并不可取,一旦市场下跌或经济萧条,则更可能会导致破产和生活难以为续。

   不清楚房屋的价值

   由于很多时候许多房子都会要抢OFFER,所以在下OFFER之前需要尽可能知道出的价钱是否合理,买的房子是否值这个价钱。

   所以需要参考这个房子的历史交易记录,需要比较政府的估值和每年的地税,更需要了解这个社区近两年的变迁和类似房屋的交易情况,需要了解目前正在售卖的其他房产的价钱,已经卖掉的类似房屋的价钱,以及卖过但没卖掉的价钱。

   选错经纪

   选择了一个错误的经纪是一件很头疼的事情。需要的经纪应该是具有专业能力的,而且能够为客户着想和谈判的经纪。

   好经纪是比出来的,可以在没有确定经纪之前多找几个经纪沟通交流一下,以便确认一个最适合自己的经纪。选经纪一定要参考其过去的业绩,以及对客户想买房子的区域的了解程度等。

   对周边环境了解不够详尽

   有时候需要在不同时间去考察看中的社区和房屋。白天、晚上、上下班高峰、非上下班时间、孩子上学和放学的时间等。

   想入住的区域平常或天黑后是什么情况呢?那里的所谓交通便利,会24小时车水马龙吗?周末会经常有各种喧闹的聚会吗?

   要得到这些问题的答案,只有亲自在不同的时间段,比如晚上、周末及非周末的时间,去到社区了解才行。在决定购买之前,尽可能多的了解周边环境及邻居。

   没有验房

   由于许多房子都需要抢OFFER,这样导致买家往往不能带有条件,包括验房和贷款条件。无论如何都需要验房,哪怕是保留一天的验房条件或者在抢OFFER之前先验房。毕竟,任何人都不想买一个电力系统老化或地库漏水等毛病的房子。

   即使是新屋,也需要知道所有的施工是否都完成得合适。一个典型的验房通常不超过300元,包括了检查水、暖、电、结构、屋顶等等方面。一般人看房子的角度和验房师所看的角度完全不同,这一点很重要。

   买的时候忘记考虑RESALE

   买家很容易在看房的过程中忘了将来要如何卖掉房子。其实,在浏览房子的时候,尝试用卖主的心态来看房子,哪里大了,哪里不够用等等。所以在买房子的时候一定要记住卖房子的那一天。

   买了社区里最贵的房子

   买了梦寐以求的房子固然是一件很高兴的事,但如果那间房子是那个区中最贵的一个,那么就可能有点问题了。

   如果房子是100多万买的,当然希望周围的房子也和你的一样是100多万。当你看到你的邻居房子只值50万时,心情一定又很沮丧。

   所以当所购买的房屋价格超过邻居的50%时最好放弃。因为以后会不好卖,而且涨幅会不太高。

   忘记CLOSING的费用

   CLOSING的开支可能会占到房屋购买价格的2%-3.5%。买房需要支付的其他费用多达13项,千万不能疏忽。

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