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解读德国房地产市场与英美的不同

 

   有关德国经济为何如此强韧,不乏各种解释:德国公司实力强大;德国政治、社会制度稳定;德国工程师技术高超。不过,可能还有另一种解释:这要归功于德国解决住房供给的方法。德国房地产市场,与世界其他地区、尤其是大多数盎格鲁-撒克逊国家的房地产市场,有着很大差异。

   国际货币基金组织(IMF)本月指出,住房供给可能带来很大危害。一开始,房价上涨对宏观经济产生刺激:建筑业活跃度大为提升,房主变得更加富有。但随着繁荣期继续下去,杠杆水平加大,房价涨势变得难以为继。泡沫破灭摧毁银行资产负债表,泡沫破灭后的经济体,必须痛苦地把生产资源从过度膨胀的建筑业配置到其他行业去。

   IMF表示,在近来的系统性银行危机中,有三分之二的危机在爆发之前出现过房地产市场由盛转衰的现象。房地产市场由盛转衰,引发了当代人记忆中最严重的金融危机,毁掉了爱尔兰和西班牙,还导致伦敦中区的房价高到令中产阶层望尘莫及,没有任何人愿意买。借用沃伦-巴菲特(Warren Buffett)说衍生品的俏皮话,抵押贷款是“真正的金融大规模杀伤性武器”。

   有些国家似乎比其他国家更容易发生住宅供给乱象。IMF计算得出,英国眼下的房价收入比值,比该国这一比值的长期平均水平高出27%,德国的房价收入比值则比长期平均水平低出16%。这一重要差异应如何解释?

   一个原因是,在德国,居住自有产权的房子,不像在美国或英国那么重要。经合组织(OECD)数据显示,德国居民住房自有率为41%,而英国为71%,美国为69%。

   这在一定程度上是历史造成的。德国许多城市在二战中被摧毁了,战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下,公共、合营与私人开发商仅用几年便建成了数百万套出租房。租房市场受到严格监管,租户受到一整套法律的保护。比如,大多数租房合同都是没有固定期限的,只要按时交房租,房东几乎无法终止租房合同。这样看来,租房是一种相对舒适的选择。

   抵押贷款融资也很重要。在德国,房地产贷款通常不像在其他国家那么容易获得。贷款提供方通常要求贷款者至少支付20%至40%的首付。通常情况下,固定利率贷款期限至少为10年,市场上甚至还有30年期的固定利率贷款合同。如果借款人提前终止合同,银行可以收取罚金,以弥补损失的贷款利息收入。

   这导致抵押贷款再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后再次贷款的情况也很少见。因此,降息效果传导至整个系统所花的时间,要比英美市场长得多,降息导致住房市场繁荣的可能性也更小。事实上,尽管柏林和慕尼黑等都市地区房价已大幅上涨,但鲜有迹象表明杠杆水平已升至危险地步。

   德国央行(Bundesbank)数据显示,尽管利率超低,但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨(与两德统一有关)外,德国在战后历史上从未出现过大规模的全国性房地产繁荣。

   这对欧洲央行(ECB)有诸多影响。在盎格鲁-撒克逊国家,住房市场是一条重要的货币政策传导渠道。央行降息推动房价升高,并降低偿还抵押贷款的成本,从而刺激消费。但如果许多借款人无法利用市场利率下降之机,而且大部分人口租房住,那么货币政策就不那么有效了。

   主张欧元区需要德国人增加支出、以支持欧元区经济再平衡的人,应该要做好失望的准备了。

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