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如何在澳洲买房?

 

   澳洲自然风光宜人是很多人梦想养老定居的国度,近年来澳洲也推出形形色色的各类移民,或投资移民、或技术移民,总之大批的国人成为了澳大利亚移民顺利定居了澳洲,而身份有了,住处则成为首要关注问题,今天就为大家来讲一讲澳洲买房的那些常见问答。

   问题1:对于澳洲住宅类房产可以细分几类?​

   1)Unit/Apartment公寓:一般靠近火车站或公交车站,Unit基本是三、四层,没什么附加设施;Apartment通常为居民提供泳池,健身房等服务设施,相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。​

   2)Townhouse/Villa联体别墅:是在一块较大的土地盖上几栋房子,一般中间都有一堵或几堵公共墙,Townhouse多为双层和多层建筑,Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。​

   3)Terrace:维多利亚式的建筑,常见一整排的terrace,前面有个小庭院,后面可能有个较大的庭院。比house来说,面积小很多。​

   4)Duplex/semi:Duplex是在一块较大的地上,盖起两栋相连的房子,土地占有面积较大,其地契通常和独栋别墅的地契一样,是独立地契。​

   5)House别墅:平常所说的house就是前面一个小花园,然后房子,然后后面一个大花园,该类型的房产的土地地契多为独立地契,因此业主对土地的自住安排性很高,更有投资价值。

   问题2:澳洲房产投资哪种房产回报率最高?​

   答:首先,投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是资本增长,还是租金回报;通常来说,资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系—即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报,反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时,房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以,对于一处房产来说,其所拥有土地面积(Land Component)越大,其资本增长的潜力也就越大;这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同,一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入,但资本增长的潜力就比较一般。

   问题3:如果看中需要支付订金或其他费用?​

   答:是的。不管是在澳洲境内,还是通过海外代理公司,看中房屋后一般支付5千-1万澳元将房屋预订(订金一般在首付后都会归还或可以作为首付的一部分)。​同时律师会帮你讲解合同,合同签订3天之内支付10%的首付款。​除此之外,涉及律师费用(近期行情,澳洲律师代理费用在1500元澳币左右)。​

   在澳大利亚如果购买的是期房,一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号,或提前办理贷款合同(澳洲贷款合同最长有效期为6个月)​

   如果是现房,则在开发商指定的期限内(一般为60个工作日内),将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。​而在昆士兰州,所有其他费用都在交付日(settlement date)支付。律师费,一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师,交房时将剩余部分再支付。​

   物业印花税,澳洲买房需要交物业印花税(相当于中国的契税),新南威尔士州为房屋总额的4.5%(首次置业新房有税务优惠减免),维多利亚省为5.5%(期房可以根据开发商优惠减免,仅限维州)。​

   问题4:外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗?如何贷款?​

   答:可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产,因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。​您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押,您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。​

   在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择:如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。

   问题5:一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支?​

   (1)物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价,通常费用介于$700—$1,500/每个季度;(1房—3房的费用也根据面积不同而相应不同)。​

   (2)市政管理费(Council Rate)通常为$1,200/每年(根据区域可能会有所不同)。​

   (3)排污费(Water Rate),一般在$1,000-$1,200之间,在澳洲排污费由房东支付的,水电使用费则有租客支付。​

   (4)土地税(Land Tax)根据土地的评估价的不同而不同,通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同,举例:在昆士兰地区土地价值160,000澳元和在墨尔本240,000澳元以下是不需要缴土地税的。​

   (5)房屋保险费,公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在$500—$1,000/每年不等。

   问题6:如果投资购买了澳洲的物业,如何打理该投资物业呢?​

   答:澳洲的房屋中介公司会提供此类服务。​

   在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务,为客户收缴租金,支付市政费,排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。​

   租金交易方式为月结,每个月汇入购买者在澳洲的帐户,业主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%给澳洲当地房产中介作为管理费。

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