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澳大利亚房产投资环境及收益全面解读

 

   多年以来房产一直是很多澳大利亚人构筑财富的通道。通常很多人的第一笔投资就是购买房产,第二笔投资还可能是购买房产,甚至先于股票投资和其它资产投资。

   但是第一笔房产投资不一定需要是自己的住宅。购置小型公寓出租堪称一个很好的积累资金的方法,时间长了,就可以购买自己理想的住宅。现在越来越多的澳大利亚年轻人都在选择这种方法,在郊区置业,然后租住在昂贵的心仪社区。另外还有一些人通过房产信托和融资的方式投入非住宅类房产。

   房产理智投资有很多吸引力。房产的波动性相对于股票较小,可能并非永远如此,但是在其他资产类别贬值的时候,房产通常被视为安全天堂。房产投资不仅可以产生资本增值,还可以带来租金收入。而且还可以利用负扣税享受税收优惠。不过,跟任何其它投资一样,这种投资是没有任何担保的。房价会下跌也会上涨,有时候租客也很难找,尤其是能够按时支付租金,悉心照料房产的租客。

   投资者要对当前的利息环境有着充分的敏感度,要了解高利率会影响到预期的净收入和其房产所在市场理想的出售环境。而且要确定房产回报率和假设股票投资回报率的对比。

   当然,也不必直接投资房产。可以与其它投资者积聚资金以房产基金,上市房产信托或房产融资组合的形式投入更广的投资产品中,包括商业房产,工业房产,零售上青浦和住宅产品。

   很多金融顾问认为,从理论上来说,房产投资应该占投资组合的10%。

   资本增值

   资本增值是房产价值随时间的改变而增长,这也是人们投资住宅地产的主要原因之一。

   历来,澳大利亚的住宅地产经历了很强的资本增值,房产长期年均增值率为9%。当然,偶有停滞甚至是衰落的时期。房产周期的性质意味着房地产应视为10年的房地产投资。

   2003年,澳大利亚住宅价格曾以20%增长,但是自那时起很多地区房价几乎停滞,之后一些热门地区迅速反弹。

   达到资本增值的最佳方法要看地段的优越性,房产品质和房产价格的合理性。

   租金收入和回报率

   房产投资和任何其它投资都可以采用相同的标准,将回报潜力与其它投资可能得到的回报做对比。

   衡量投资的重要指标是房产的回报率,即年租金与房价的百分比。比如,公寓售价40万澳币,租金每周350澳币或每年租金18,200美金。其回报率即:4.5%。这样就可以将房产投资的回报率与其它已投资的产品回报率进行对比。

   比如,一位投资者在矿业城购买一套工人宿舍,房价低,但是租金收入与大城市同样好。350,000澳币购入,然后以每周600澳币出租,回报率可以达到9%。如果房价上涨,而租金不能同步上涨,回报率就会下跌。空置率也是要考虑的因素之一,即空置房产与总出租房产的比例。如果房东之间都竞相争取租客,那在租金的定价上就不会有优势。不过,如果租赁市场紧俏,租客竞相寻找房源,要想租到合适的房源,可能要多付一部分租金。3%的空置率是一个警示,如果超过3%,就要谨慎考虑了。因为这些地区的出租公寓将会增加很多,不利于寻找租客。

   税务

   房产投资的税务优惠对很多投资者来说是一大吸引力。很多人投资房产都是为利用澳大利亚的负扣税准则。

   负扣税

   Gearing通常是指贷款投资。负扣税即投资成本高于投资回报。对地产投资来说,年净租金收入低于贷款利息和可抵扣的房产维护成本(例如房产管理费和维修成本)。如果适用负扣税规则,可以将房产持有成本抵扣投资者的所有收入,减少税单。高收入者受益最多,因为他们收入高,通常使用最高的税率。另外,如果房产收入为负,理论来讲资本增值会让使投资更有价值。但是也不能为了税费减免过于投入房产投资。因为税务优惠通常要在财务年末时才能得到退税,同时还得按期还贷。

   投资者可以考虑投资房产预期损失对总体收入的影响,申报减税。例如,某投资者日常工作年总收入4.5万澳币。可以预估一套投资房产的损失1.5澳币美金。则投资者即可以30,000澳币的收入计税,而不是4.5万澳币。投资者就可以获得更多的现金,而不用等到年末退税。另外值得注意的是,资本增值从来没有保证。而且负扣税的益处在利率和通胀比较低的情况下很微小,基本可以被其它费用抵消,比如新南威尔士州征收的土地税。

   贬值&折旧

   投资房产所有者可以申报物品贬值,比如火炉,冰箱和家具等。这样可以在若干年内(资产的有效使用期),抵扣物品成本。澳洲税务局设立合理的使用期。例如,炉灶的成本可以有12年的抵扣期,每年可以抵扣1/12。折旧有两类:一是资产折旧,比如炉灶;一是资本作品折旧,比如建筑成本。最好投资之初先咨询工料测量员或其它折旧专家,这样就可以合理的充分利用折旧补偿额。折旧费越高,在投资者符合负扣税规则时,可以抵扣应税收入的成本就越高。

   资本增值税

   资本增值税是资产出售后资本增值的税费,包括投资房产,但是自住房不包括在内。如果在某收入年内,资本增值额超过资本损失,即需缴纳资本增值税。

   1999年10月1日或之后购买的投资房产,如果持有一年以上,资本增值可以按税率的一半计算。也就是说如果投资者位于最高税街,其最高税率即为24.25%。资本增值即投资者实现的成本基数(房价+资本成本)之上的利润。一定要保存好这些成本的记录。资本增值税是一个比较麻烦的税种,所以针对自己情况咨询具体的专业意见。

   选择投资地点:增值区域是首选

   有了多方财务方面的考量外,有一点值得记住的就是房产不是要自己进去住,所以对房产地点和类型有一个合理的理性决策。投资者肯定希望尽可能多的从资本增值中获益,所以第一准则就是要选择增值地区。

   可以是离市中心10千米的市郊或者是有特别经典的郊区,例如海滩或时尚的咖啡区。临近热点郊区意味着投资者选择的市郊可能是下一个资本增值区。甚至可以选择支撑繁荣产业发展的区域小镇。接下来可以缩小选择范围,从房产本身的地段优越向来看,比如交通,商店和休闲设施及其对市场的吸引力,是更适合年轻的专业人士还是蓝领工人。

   房产类型的选择

   选别墅还是选公寓?选新房还是二手房?通常对于房东来说,公寓是更好的选择。因为公寓易出租,易打理:不用修剪草坪,而且公寓楼内如有物品损坏,也可以与其它所有者共享。

   带景的房产比不带景观的房产要更加令人向往,租客一般都会喜欢带配套的房产,比如阳台,室内洗衣,地下停车和安保。较旧的房产可能没有这些设施,所以新公寓在现代便利方面可能更有竞争力。

   如果投资者感兴趣的房产已经出租,可以询问一下它以往的出租记录。是否曾有空置?如果有,就研究一下什么原因。一般投资者都不会愿意承担之前的问题。

   总之,底线就是要把握自己可以负担的资本和将收取的租金收入之间的平衡。如果找不到愿意支付对应租金水平的租客,买一套滨水住宅就没有什么意义。一旦找到正确的房产,实际购买方案就跟购买自住住宅没有什么区别了。

   贷款融资

   住宅贷款和投资房产贷款之间有一些不同之处。有的贷款商对投资房产要求的利率要高,因为他们认为承担的风险也比较高。不过多咨询几家,还是可以找到跟自住房产相同利率的贷款产品。

   只还息贷款

   投资者可以选择只还息贷款,不用还本金,只需还利息。这种形式的贷款更容易预估房产真实的投资回报。在税务方面的优势,还贷利息可以抵扣成本,而本金是不可以抵扣的。

   实现投资意义

   如果持有房产足够长的时间,投资房产逐渐就会转亏为盈,带来收入。收取的租金随着时间的长短可能逐渐提高,贷款会逐渐减少。一旦租金收入超过还款额,就不会再产生负收益。没有负收益,就不再享有税负优惠,不过不是说就要急着出售。虽然需要交的税增多,但也说明已经开始盈利,而这正是投资者选择投资的第一理由。

   房产管理

   如果要自己管理出租房产的话,可以省掉5%-10%左右的管理费。但是,会浪费时间,而且有客户打电话为小事抱怨,个人不得不去处理房产损坏的时候,还会产生很多的负面情绪。

   可以选择一家专业的物业管理公司。他们有市场最新数据和租客应付的合理租金,而且拥有众多租客资源和租客审查经验。而且管理费也可以抵扣应税收入。

   保险

   作为房产投资者,管理财务风险会涉及投保众多潜在灾害险。租客可以自己决定是否投保物品险,但是投资者要自己投保建筑险。然后还有房东保险,主要承保租客对房产的恶意或者偶然破坏,如果租客受伤的法律责任和租客不交房租搬走后的租金收入损失。

   翻新

   翻新要谨慎。投资房产的厨房色调可能会让你觉得不太舒服,但除非好厨房有利于出租或者提升租金,否则进行翻新对财务收益来说没有任何意义。首先要对翻新工程进行一项成本效益分析。如果厨房翻新要1万澳币,投资者又要借钱,支付利息,而每个周的租金只能多加10澳币,未免得不偿失。

   不要过度投资,不要在设计,装修和家具上花费太多。

   非住宅类地产投资

   除了住宅类地产投资外,投资者还可以通过与其它投资者集资的形式选择更广阔的地产投资类产品,包括商业地产,工业地产和零售类地产。这样可以分散风险,不至于被动的受住宅地产周期的影响。而且仍然可以享受税负优惠比如折旧,贬值。不过,不用为厨房的色调和租客问题忧心。

   房产信托

   房产信托是一种以专业挑选的房产(带长租,租客资质好)组合投资产生租金收入和资本增值的投资形式。可以专门经营某一领域,比如零售房产或工业房产,或者多样化经营,投资各种不同的房产类型。可以是上市产品,也可以是非上市形式。选择上市信托的优势就是投资者可以快速出售自己持有的全部或部分股票,这是自己拥有的房产不太容易达到的。但是,任何投资都一样,没有什么是有绝对担保的。

   近年来,上市房产信托(LPTs),已经遍地开花,现在占到澳大利亚股票市场价值的10%。

   房产债券基金

   房产信托的流行带动专门投资房产信托的管理基金(就像其他债券或股票的管理基金)的发展。这些被成为房产证券基金。部分基金也会将一部分资金分配投入到上市房产信托或非上市信托基金。债券基金投资的利剑就是分散投资,减少风险。房产债券基金的另一种变体是盈利性债券基金,基金经理人利用借贷资金和投资者的资金购买房产,提升投资者的租金回报。

   房地产融资集团

   房地产融资集团也是正在增长的投资领域。这些融资组合没有上市,通常只涉及有限数量的投资者和固定的集资资本,形成封闭式基金,而非开放式基金。他们已某一房产或多个同类房产组为投资目标组建。

   融资集团一本都有固定的期限,大约5到7年,相对于上市房产信托流动性较小。不过,有的经理人会在特定的情形下允许有限的资本赎回。

   融资集团可以为投资者提供收入和资本增值。投资额基本从5000澳币到10000澳币起。

   在投资时要选择已经由独立研究人员评估过的融资集团,而且应了解加入费和后续管理费要比普通的管理基金要高。

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