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中国人美国买房八大注意

 

    绿卡入籍问题

   值得注意的是,外国人在美国购买住宅物业与申请绿卡或入籍是没有关系的,一些不了解内容的国内投资者在此方面有时会受到误导,但有固定住宅对你申请绿卡或入籍也是有帮助的。

   据《2012年中国购房者海外购房趋势报告》,43%的受调查者称移民是海外置业的主要目的。

   许多中国买家也正是通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房产,该项目被认为是拿到绿卡的快捷途径。在美国当投资移民一般要求投资人必须要亲自管理投资项目,并且还得直接创造10个就业机会。

   买房和移民其实没有什么必然联系。而且,假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

   房产经纪人作用

   美国买房后之房屋租赁及管理

   在美国,95%的房产交易是通过经纪完成的。当你决定在某地买房,聘用一位有足够经验的房地产经纪人至关重要。一位好的经纪人不但可以帮您搞定所有与交易有关的必要手续,还会提醒你没有想到的问题,避免以后出现麻烦。

   与中国不太一样,购房者想在美国买房,第一步必须找一个房屋经纪人,也就是房屋中介,因为在美国,即使是新房也是通过经纪人来销售的。在美国,房屋经纪人这个行业很遵守职业道德,一般不会发生经纪人坑蒙购房者的情况,甚至经纪人会主动帮助购房者挑房子的毛病。

   预算买房各项费用

   买房除要交一笔首付外还要交多种手续费服务费。在买房前期就让你的买方经纪人或者银行贷款员估算各项费用,包括成交手续费、地契保险费、律师费、房屋检验费、公寓管理费、房屋保险费,地产税等。这些费用在最后房子成交前都有要交齐或付帐。

   由于一般中国人在美国没有绿卡,也就没有信用额度,是不可能贷款的,只能用现金支付,但是购房者可以和经纪人商量分几次支付这笔现金,只要经纪人同意,就不会有什么问题。随后,购房者需要按照经纪人的要求填写相关表格。这时,经纪人往往要求购房者将大致房款的5%存入第三方公证托管公司进行托管,以表明购房者的诚意。如果买卖不成,一般情况下定金会全额退还,除非合同中另有规定。

   另外与中国不太一样的一点是,尽管房屋买卖中需要支付给经纪人最高6%房屋总价的佣金,但是买方是不用掏这笔钱的,一般都是由卖方支付这笔佣金。

   亲自看房

   最好自己看房。很多老房子需要维修,而有些维修是表面上看不出来的,在图片上是更看不出来,除非年代很新的房子,比如在2005年以后的还要好一点。不要买了房子,还有一大堆需要维修的,那就悲催了。美国屋顶更换需要3万美元左右,空调1万美。

   讨价还价要适宜

   在美国买房子是可以砍价的,但一些中国买家开大口压价,反而让对方觉得没有诚意,从而失去机会。地产律师表示,相对来说,美国的房地产市场成熟,信息公开,欲出售的房屋不会随便乱开价,因此,在讨价还价时,无需大幅压价。

   购房手续繁琐需按部就班

   相对在中国买房,在美国买房手续显得繁琐,在美国买房一般要经过大大小小18道程序(包含贷款部分):1、与房产经纪人讨论购房要求; 2、由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明; 3、申请正式贷款预先批准信; 4、选择想要买房的地区、房屋种类; 5、经纪人介绍看房、选房; 6、填写买房出价合约书,付定金支票; 7、定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow); 8、做房屋检查; 9、要求卖方维修; 10、审阅房屋各项结果报吿; 11、审阅屋主(产权)报吿; 12、审阅白蚁检查报吿; 13、购买房屋保险; 14、锁定贷款,签署贷款资料; 15、交房检查; 16、银行放款; 17、过户(买家从卖家处得到所有产权转让文件,买家律师审核),买家付清所有余款,交收钥匙; 18、搬入新居。

   房产税征收

   在美国,对房地产占有、处置、收益各个环节征收的各类税项统称为房产税。全美50个州都征收房产税,这一税种是美国地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的主要手段。 一旦你成为房主,你就需要每年向当地政府缴纳房地产税。

   例如,加州的房地产税在1.5%,如果你的房产价值为30万美元,你就需每年缴纳4500美元至地方政府。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和民众的福利,因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区,联邦政府和州政府不拿房产税税款。

   因此房屋用来自住当然没问题,出租的话只要选择的地段好也是会有稳定的收益。但如果延续国内“屯”房子的思路,等着房价上涨,“炒”出回报,就要好好考虑了。当然这样的可能性不是没有,只是需要投资者有特别敏锐的眼光。

   目前购房升值

   过去两年的美国房产市场复苏带来了很多区域大幅的房价上涨,那些被华人买家特别看好的地段更是涨的飞快,从长期投资的角度来看,目前是进入美国住宅市场的难得时机。其中,谈到的主要因素是美国房价探底企稳,利率保持在低位,而美元趋于贬值,具备财力的国内投资者可以把美国房地产看作长期强劲获利的工具。

   对于加州而言,这个居住国内最多华人的地方的许多住宅都具备长期投资的价值。这些华人聚集或者熟悉的卫星城居住质量较好,配备有优质的学校、高挡的商业服务区和完善的基础设施。专家们认为,只要选择得当,控制好购买成本,在这些区域购买住宅具有长期升值的机会。

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