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英国房价已经突破金融危机前峰值

 

   经过一段时间的持续上涨,英国房价终于突破了金融危机前的峰值。

   随着房价的疯涨,英国政府一改危机中的扶持态度立场转而出台限制政策,而英国央行未来的利率政策也备受外界关注。眼见房市供不应求、价格节节高,越来越多的市场人士开始揣测,英国房市未来是继续繁荣还是逐渐进入新一轮的泡沫直至破灭?

   房价涨“疯”了

   从2013年开始,英国掀起了新一轮的房价上涨热潮,由伦敦迅速蔓延至英国全境。今年2月份,英国房价再创历史新高,均价达到每套25.3万英镑(约合42.5万美元或261.67万元人民币),超过了2007年底、金融危机爆发前约20万英镑的房价峰值。

   据英国国家统计署(ONS)数据,今年2月份英国房价同比上涨9.1%(1月份这一数字为6.8%),环比涨幅达1.9%,年化涨幅达9%以上。涨幅最大的地区是伦敦以及英格兰东南部和东部。伦敦房价同比攀升17.7%,均价上涨6.3万英镑至45.8万英镑(约合473.7万元人民币),是英国人均年收入(2.7万英镑)的两倍。

   英国土地统计局数据显示,从1981年至2011年,英国房价平均每年增长2.9%。除在上世纪90年代初及2007年底两次金融危机经历调整外,英国房价基本处于稳步增长态势。2013年,经济开始好转加上低利率、政府推出购房支持计划等诸多利好集体发酵,英国房价开始了疯狂的增长,年涨幅达到8.4%。

   根据专家预测,英国房价将在2014年继续增长,2035年房价均值有望达到83万英镑。

   英国央行行长马克·卡尼(MarkCarney)在2月份接受采访时表示,他对控制房价上涨无能为力,但会保持密切观察以便采取措施。

   市场观察者们警告,英国房地产出现“超级泡沫”,并称该市场已经“失控”。

   政策“矫枉过正”?

   英国房价持续快速增长很大程度归因于英国央行的激励政策和新建房屋供给不足。

   金融危机后,英国央行出台了一系列的政策刺激房地产的需求,助推房地产复苏。

   2012年8月的融资换贷款计划是英国央行推出的信贷刺激计划,由英国央行向银行和建筑业提供低息融资,条件是银行必须增加对企业和家庭的信贷。英国央行旨在通过该计划帮助家庭和企业更容易获得低利率贷款,作为提振经济摆脱衰退的新政策。

   2013年4月,英国开始实施购房援助计划(HelptoBuy),规定新建房屋购买者自己承担房屋价值5%的首付款,政府将提供另外20%的免息(五年之内)贷款。这意味着购房者仅需向银行或其他抵押公司偿付房屋价值75%的本金及其相关利息。

   这些政策大大降低了英国人的置业门槛,让很多原来买不起房及处于观望状态的人群进入房地产市场,直接加速了英国房地产的复苏,刺激房地产的需求大幅增长。

   但由于在政策的扶持下,购房者实际支付的抵押贷款要少于租金,使得一部分原本没有能力购房的人,加入到购房大军中,从而推进了房价的上涨。

   有批评家称,政府的购房援助计划是英国房价上升的原因。但马克·卡尼对这一说法予以了否定。他表示该计划针对的多为低价房产,且对象为首次购房者。因此,房价的普遍上涨与该计划无关。

   与英国的政策刺激房地产计划相比,美国房地产市场同样充斥着廉价信贷,但美国宽松的抵押贷款政策并没有导致房价的上涨超出控制。美国新建房屋的供给平衡,而英国严重供给不足。

   早在金融危机前,英国的住房建设就已经不能满足市场的需求。金融危机后住房短缺现象越来越严重。与美国、爱尔兰和西班牙房屋建设率多年急剧攀升,最终因房地产崩盘导致经济危机不同,英国在金融危机前没有出现住房建设大潮。而在危机后,英国房地产市场经历了供应短缺。

   英国目前实施的严格的建筑许可批准制,使得英国建筑商建造房屋的速度过慢,仅为市场期望速度的一半,难以满足英国家庭的住房需求。自2008年以来,英国建房许可的批准率下降至50年来的最低点。批准率的下降使投资者建新房屋的积极性严重受挫。

   英国皇家特许测量师协会会长彼特·博尔·金(PeterBoltonKing)说:“随着英国经济状况的改善,人们对房屋的需求量有了很大增加,这使得买家数量远远超过了市场上的房屋数量。虽然现在新建房屋也在不断增加,但是依然不能满足购房者的需求。我们认为,在未来的一年中住房数量不足将是促进房屋价格上升的主要原因。”

   专家指出,除非英国政府能意识到问题的紧迫性,加快审批速度,让数目巨大的新建房屋计划顺利通过审批,不然这种供应短缺的状况仍会持续下去。

   海外投资者赴英购房热潮是导致英国房屋供不应求的另一原因。据投资专家统计分析,英国房产市场的投资回报率远高于银行存款及股市。伦敦因享有安全的投资信誉、透明的法律机制以及在房地产市场长期的良好表现,成为国际买家的投资首选。

   中国投资者也为英国房价的飙升做出了相当大的贡献。进军英国房市的中国买主人数在过去几年来持续增加。有机构数据显示,在过去1年里,中国买主投资英国房产的金额约为35亿英镑。

   面对海外购房大军对房价的影响,英国国内要求对外国购屋者课以重税、限制购买需求的呼声此起彼伏。

   英国财政大臣乔治·奥斯本(GeorgeOsborne)日前宣布,从2015年4月1日起,外国人在英国拥有的房产出售时的增值部分需要交税。但有房地产律师和业内人士认为,中国人到英国购置房产的胃口不会受英国政府新的征税提议影响。

   英国房价的持续上涨,让市场更加关注英国央行下一步的利率政策。如果英国央行提高利率,或者提高银行的贷款要求,房价涨幅可能会有所放缓。

   卡尼承诺,会密切观察房价变化引发的连锁反应,当就业、收入以及开支都实现稳定增长后,央行将上调利率,以控制不断攀升的房价。同时,卡尼也强调,利率上调绝非一蹴而就,需循序渐进且受到一定限制。

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