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英国楼市短期内难降温 多重因素致房价飞涨

 

   据英国《卫报》网站4月24日报道,英国最大的地产代理连锁公司LSL的数据显示,3月份首次购房者数量达到31400人,这是继2007年以来的最高值。这份数据是基于该公司旗下地产连锁分公司YourMove以及Reeds Rains等所有住房交易情况以及抵押放贷者的最新数据。

   英国房价自去年开始节节攀升,而今年的英国房地产市场继续飘红走高,房价涨势汹汹,甚至突破了金融危机前的峰值,房价涨幅已经超过了工资涨幅。

   当前,发源于伦敦的这一轮房价上涨已经蔓延至英国全境。据英国国家统计署公布的数据显示,英国房价2月份持续加速上涨,涨幅达1.9%,年化涨幅达9%以上。伦敦房价同比攀升17.7%。

   市场观察者们警告说,英国房地产已现“超级泡沫”,并称该市场已经“失控”。首次购房者们经历了两位数的房价增速。英国央行行长马克·卡尼Mark Carney 在2月份接受采访时曾表示,他对控制房价上涨无能为力,但会保持密切观察以便采取措施。

   多重因素致房价飞涨

   导致英国房价飞涨的具体原因是什么呢?中国社会科学院欧洲研究所经济学博士李罡在接受中国经济时报记者采访时表示,英国房价的飞速上涨是由多重因素共同造成的,主要包括:超低借贷利率、宽松货币政策、房市刺激措施、海外买主抢市、住房供给不足和宏观经济持续向好。

   首先,超低利率和宽松货币政策降低了房地产市场的融资成本和难度。自2009年以来,英国央行已连续五年将利率维持在0.5%的历史低点。2009年3月11日,英格兰银行正式启动“量化宽松”货币政策,并连续五次扩大量化宽松规模。2012年7月13日英国央行和财政部联合启动“贷款换融资计划”(The Funding for Lending Scheme,缩写为FLS)。根据该计划,商业银行和建房互助协会可从央行获得低息抵押贷款,商业银行向企业和家庭发放贷款的规模越大,从英央行获得贷款的手续费就会越低,以此来刺激商业银行的放贷规模。“贷款换融资计划”将持续到2015年1月31日。

   其次,英国房价飞涨与之前采取的刺激房市措施密切相关。为了减轻紧缩计划对经济增长的消极影响,刺激英国经济复苏,英国出台了刺激房地产市场的措施。2013/14年度预算案明确提出了刺激房地市场的“购房援助计划”(Help to Buy Scheme)。根据该计划,从2013年4月1日至2016年4月1日,购买价值在60万英镑以内的新建房屋购买者自己只需首付房款的5%,房款的20%由政府提供贷款(5年内免息),剩余75%的房款可办理商业按揭贷款。该计划的另一方案是,从2014年1月1日至2017年1月1日,购买价值在60万英镑内新建房屋或二手房购房者,只需首付5%,剩余95%的房款可办理商业银行按揭贷款,政府为商业银行提供贷款担保。“购房援助计划”(Help to Buy Scheme),大大降低了英国人的置业门槛,直接加速了英国房地产复苏,刺激房地产需求大幅增长。

   第三,海外投资者赴英购房热潮是英国房地产市场需求旺盛的另一重要原因。伦敦世界金融中心的地位无可动摇,其在全球国际金融中心排名居于首位,世界著名的跨国公司、金融机构云集于此,在伦敦特别是伦敦金融城可谓是“寸土寸金”,房价和租金高企使得英国房地产市场投资回报率保持在较高水平。伦敦因其良好的投资环境、完善的法律制度、房地产市场的长期良好表现成为国际购房者投资的首选。

   第四,供给严重不足。以上提到的三点是英国房价上涨需求方面的因素,而决定价格的另一个重要因素是供给。在宽松的货币政策和廉价信贷的背景下,英国房地产市场的需求大幅上升,但由于严格和复杂的建筑许可审批制度,使英国的住房供给增长速度相对较慢。需求的上升和供给的不足必然导致英国房价上涨。

   最后,宏观经济环境持续向好是英国房地产市场复苏和繁荣的背景和基础。自2013年第一季度英国经济实现0.3%的正增长,使英国避开“三底衰退”以来,英国经济持续向好,2013年英国全年经济增长率达到1.7%。英国央行将2014年一季度增长预期从0.9%上调至1%。经济持续增长,失业率下降,居民收入稳定,为住房需求能力的增长注入了强劲动力。

   短期内难降温

   根据英国银行家协会BBA 4月25日公布的数据显示,英国3月份房屋购买抵押贷款许可件数回落至4.59万件,连续两个月走低。经季节性因素调整后,英国2月抵押贷款许可件数跌至7.84万件,前值由8.22万件修正至8.1万件。这是否意味着英国楼市有了降温的信号呢?

   李罡告诉本报记者,上述拉动英国房价上升的因素短期内不会发生逆转或消失,所以英国房价将在今后一段时间内还会继续走强。首先,刺激房市的购房援助计划将持续到2017年,对住房需求的扩大效应仍会持续。其次,上调利率虽然是降低房价的有效措施,但利率上调绝非一蹴而就,需循序渐进且会受到失业率、物价、汇率等多种因素的限制。再次,英国经济持续向好,经济过热势头难减。最后,英国房地产的刚性需求和投机性需求旺盛,短期难以降温。

   面对持续高温的房地产市场,英国政府是否真的像英国央行行长卡尼所说的“无能为力”呢?李罡指出,针对刺激英国房价上升的因素,提高利率是降低房价的最有效手段。如果英国央行提高利率,或者提高银行的贷款要求,房价涨幅可能会有所放缓。增加住房供给,适度放宽建筑许可批准制度,也可以对房价起到抑制作用。此外,英国政府还可使用税收杠杆来调节房价。对购买二套房的购房者和外国购房者课以较高的税率,以此来限制住房的投机性需求。

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