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国际买家投资美国曼哈顿房产战略

   纽约市是世界上最稳定的房地产市场之一,既具高度透明性,杠杆负债比率相对也低。因此,一直是投资客寻找投资房地产的热门点,即使不一定打算搬到纽约居住的国际投资人也热衷于此。

   Rutenberg Realty NY房地产公司经纪人陈伟明(WeiMin Tan)是纽约快速窜起专为富裕买家服务的专业经纪人之一,特别是在协助国际买家在曼哈顿做房地产投资方面十分精通。他在接受记者采访时表示,曼哈顿房产每年增值率10~12%,这算保守估计。在好的年份( 如2013年),他的很多客户公寓房增值了15~20%,跑赢整体房市。他强调,选对公寓房是关键:得找对的地点选择对的公寓楼,并在公寓楼内选择对的公寓户。

   伟明称,他经手的国际买家有一半是全现金支付,另一半采用贷款融资,两者各有好处。买家全现金支付容易取得谈判优势,而贷款融资则有资金杠杆收益。他解释, 在美国有30年按揭贷款的选项,这意味着30年分期付款都支付固定房贷。

   而在亚洲多采用变动利率,5年后支付的分期付款和今天支付的金额不同。曾任花旗银行管理5亿美元资金的伟明提到,买家若选择贷款融资,建议头期款支付40-50%,以达到每月收支平衡的现金流,即租金收入可以支付房贷、共同费用、税金、保险等费用。

   中国买家的偏好

   伟明表示,他目前的国外客户华人约占40%。先前仅占10%。依他的经验,中国买家来纽约买房常问起的是热门观光地段,如华尔街、第五大道、中央公园附近。但他解释说,游客多不应该是买房的决定性因素。因为决定房产增值与租金收入,是靠当地市场驱动。他们的租客与最终 卖房时的买家,是由纽约当地的市场推动。

   目前,纽约市房产交易约70% 买家是纽约当地人。购买度假或自住型公寓的买家多选择上西城、翠贝卡、炮台公园等,多根据买家个人对各社区不同的喜好而决定。近期,投资型买家则多选择了 苏活(SOHO)、翠贝卡(Tribeca)、中城东区(Midtown East) 等。这类买家买房决定取决于升值潜力和租金回报率。但这也往往取决于买家决定出手购买时的待售房供应情况。

   伟明表示,他们每天会查看曼哈顿100 多栋公寓楼的供应情况。来自中国的买家多偏好新颖现代的建筑,具备如健身房等较好的公共设施是原因之一。此外,这些公寓增值较快。

   美国经纪人v.s. 亚洲经纪人

   伟明提到,在纽约乃至整个美国,查看待售房产的清单权限是开放给所有经纪人和一般的民众。经纪人是通过经纪人系统取得求售库存清单,而一般民众是则可通过访问Trulia StreetEasy 等网站获得信息。因此,美国买方经纪人的价值在于过滤和推荐合适的房产给买家,并于交易时代表买方的利益。

   而在亚洲,房产经纪人只推销自家承接代理的房源,因此买家需要多接触不同经纪人以便查看不同的待售房产。且在大多数国家,经纪人仅代表卖方利益或充当双重代理,有的甚至不代表任何一方,只是纯粹的仲介。纽约现在许多房产经纪人开始结合物业管理,为客户做售后服务,帮助国外买家将公寓租出去。这包括筛选租客、审核财务等。在纽约若要驱逐不缴房租的房客,需耗费6-9个月。

   伟明和纽约JGR 房产经纪创办人兰多夫(Jarrod Randolph)近期接受纽约《商业内幕》采访时,还为国际买家提供了以下几点建议。

   了解最理想的价格

   最理想的价格并不意味着最好的交易,关键是要明白投入资金的价值。超高净值财产的富人可以购买2000 万美元以上的公寓作为他们来纽约时短暂停留的住处。但这类买家最主要目的是可对冲押注这个市场。兰多夫解释:他们希望未来3-5 年内公寓价值是购买时的1.5 倍以上。这类买家有时会让自己的公寓空置好几个月。但绝大多数投资者购买公寓是为了出租,或是转手出售赚取差价。

   伟明举例说明:若以出租为目的,350 万美元可以在曼哈顿购买一卧或卧的豪华公寓房。一般一卧房的租金是4000 元左右。当然,较昂贵的公寓将收得较高的租金,较便宜的公寓租金也较便宜。但是,想要出租太过昂贵的公寓就有点困难,毕竟愿意一个月花费15,000美元租用一间卧室的租客太少。

   兰多夫建议,如果你想要投资出租房,200 万至500 万美元价格范围内的一卧或两卧的公寓房是最好的投资。兰多夫还提到,两卧至三卧房公寓的租金收入,以每平方英尺单位计价回报是最高的,因为可以同时出租给多位租客。

   研究公寓大楼和开发商

   如果你打算购买一套康斗公寓(condo),了解这栋建筑的开发商与其过去的纪录是很重要的。兰多夫认为,除了查询经纪人意见外,还得自己做功课:了解他们过去的建案、他们建盖的产品表现如何。这些有助于解答你是否买到高品质的产品的疑惑。

   如果想买合作公寓(co-op),则需查询一切有关合作公寓管理会和未来可能的变化。了解管理会是否会改变不许养宠物等的规定,或者是否有计划整修装潢大厅。这将涉及分担大笔花费,可能会影响你投资的报酬率。

   了解周遭社区

   房产地点很关键。但投资曼哈顿不需要太过担心,特别是这里的许多街区已是久负盛名了。

   但作为国际买家而言,若打算让公寓房容易出租,购买前最好对附近街区有所了解。与其锁定热门时尚街区,不如实地了解距离地铁站的步行距离和零售购物店的便利性与格局,

   如干洗店、食品杂货店或美容沙龙的所在。亲自到现场勘查一下兰多夫总是会建议他的国际客户:如果是第一次投资纽约房产,你需要去实地查看所选公寓。可能的话,最好去感受一下附近邻里环境,确保公寓房没有隐藏任何缺陷,并查勘整栋公寓大楼楼况。

   若是真的没办法亲自查看公寓,就请位值得信赖的经纪人代你去查看。兰多夫说,他90% 的国际客户都会到现场看看;但也有人没来纽约,只看了平面图,并由经纪人告知周围环境,就可以决定购买与否了。

   伟明也观察到,目前的科技技术已经使国外买家几乎不用亲自到现场就可以查看公寓楼与附近环境。他的一些客户只是到纽约来办交屋手续, 有的人甚至都不曾来过, 透过社群媒体,就可以会谈和传送视频、文件等。

   虽然伟明和兰多夫都是代表富有外国买家的经纪人,不过上述的建议也绝对适用于想在纽约置产的一般投资人。

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