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5大因素影响中国人投资纽约地产

   中国的海外房地产投资在过去几年里急剧增长。根据全球房地产服务公司高力国际(Colliers International)报告,中国投资海外地产总额,2008年不到7000万美元;而到2013年,这一数字上升到160亿美元;今年(20148个月,已超过850亿美元。

   根据地产杂志The Real Deal分析,有5个因素将影响中国人投资海外地产的规模。

   1. 中国资本管制进一步松绑

   HFF证券的高级董事经理喀旭丹(Dan Cashdan)表示,在过去的11年半中,许多迹象都表明中国政府想继续增加对外投资资金的流动幅度。

   今年4月,中国官方放松了资本外流管制。将须经审批的对境外投资最低管制限额从3,000万美元调高到10亿美元。1亿美元以上的跨境投资专案不再需要商务部批准。须经国务院审批的对境外投资金额则从2亿美元提升至20亿美元。该政策于106日正式生效。

   2. EB-5签证投资移民签证吸引大批中国人

   EB-5签证规定,外国人只要在美国境内投资50万美元就可以得到EB-5签证。过去1年(财政年度)85%EB-5签证签发给中国人。今年夏天,美国国务院宣布:1万个EB-5年度签证配额即将用完,并决定在101日前暂停发放EB5签证给中国投资者。

   不过该报导称,暂停发放也不能阻挡中国人的申请热情。与其他签证类别相比,EB-5的签证申请积压并没有那么糟糕。更重要的是,EB-5签证,不仅发给投资者,而且发给申请人的配偶和子女。

   财经专家宋仁则提醒,美国下届总统很可能会改变EB-5的申请条件:大幅增加所需投资金额或严格执行相应规范细则。现在政府审查过程中好多重要条款都是睁一只眼闭一只眼,最重要的如投资所创造的“增加就业人数”和“就业时间”大多经不起仔细推敲。

   加上申请人数突然大量增加,政府没有能力及时增加相应监管人员和机构,所以申请 过程中几年来一直有很多空子可钻。所以最好在下届总统就职前拿到签证为好,也就是现在开始要加紧办理。

   3. 美国不是唯一的投资换居留权选择地

   随着EB5签证需求激增,有人担心中国投资者可能会选择到其他国家投钱。 但是许多投资者寻求EB-5签证不是为了投资回报,而是为自己的家人在美国得到一个落脚的地方,所以对EB5签证项目的热情不会减弱。

   康奈尔大学法学院教授耶尔‧洛尔(Stephen Yale-Loehr)认为,如果投资者主要是为他们的孩子拿到绿卡以便在美国受教育。那么美国仍是首选目的地。

   高力国际香港的高级经理弗莱(Brendon Frye)则认为,澳大利亚也有很好的学校教育系统,并因此吸引了很多中国人用“显著投资者签证”(Significant Investor Visa)投资移民到澳大利亚。该计划规定,外国人只要把500万澳元(440万美元)投资在某些特定类型的领域4年,申请人就可以拿到永久居留权。

   葡萄牙也用“黄金签证”计划(Golden Visa)吸引了中国投资者和开发商。外国人只要投资50万欧元在地产上或携带1百万欧元的现金 -就可以在葡萄牙获得居住权,能够在整个欧盟旅行或上大学。

   4. 中国机构型投资者动向

   虽然中国放松资本外流管制,到目前为止,中国的保险公司和大型机构投资者在纽约大笔购买地产还不算太多,主要是其本身的内部的运作太过官僚。只有伦敦劳埃德大厦( Lloyd’s Building)出售给中国平安保险公司;中国人寿购买了占地100万平方英尺的金丝雀码头(Canary Wharf )办公大楼的70%的股份。

   日前再传出安邦保险以19.5亿美元收购了纽约公园大道上的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria),不过还授权希尔顿(Hilton Worldwide)继续运营管理100年。但是,纽约已有媒体质疑:安邦不是中国保险业的领先公司,打算如何为这笔新的置业付款。

    5. 美国税法过于复杂

   伦敦的房地产市场比纽约更吸引外国投资者的一个原因是美国的税法太繁杂。弗莱说,许多中国公司曾考虑投资美国的商业地产,但最终还是选择到别处,因为美国的税赋制度过于复杂。而目前要简化税法有一定的难度。

   来自中国的大型地产买家主要是超级富豪与万科、绿地等大型地产开发商。他们都努力向地方市场学习,和美国顾问和税务专家合作,在纽约成立了永久性的机构。

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