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房产专家:2015年美国房市趋势预估

   2009年开始,美国房价已持续上涨了五年,2015年是否仍是购房的好时机?除住宅外,商业房产又该如何投资?南加州知名房产经纪人、台湾房屋洛杉矶区总裁陈克成(Kelvin Chen)表示,大量美金热钱和制造业将回流美国,房屋自有率在下降,网上办公更便利等因素都会对未来房市有巨大影响。

   房价持平 波动有限

   陈克成认为,美国的房价在2015年会与今年持平。他说,“如果有些许的波动,这个都会是很缓和的。也许会涨,但是缓和的涨;如果说会跌,也是缓和的跌。”他表示房价的持平与大量资本将从中国回流美国有关系。“中国的投资环境开始向下走,它有碰到了许多转折点。因此中国的资本急于的希望能够找到一个避风港。这个钱如果到美国来的话,尤其南加州是其首选。我相信南加州的房价会有一个很好的支撑。”

   美国住房自有率持续走低

   根据美联储经济数据,美国的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房拥有率最高,达到60%,目前降到了54%,回落到1990年的水平,大洛杉矶包括橙县地区房屋自有率目前为49.1%

   在人口结构中,从1994年至201420年间,中年、青壮年房屋自有率有所萎缩,只有65岁以上人群的住房拥有率在增长,其它年龄层拥有房屋的比例都是负增长。

   陈克成分析原因认为,美国目前房价增长高于薪资增长,中产阶级福利少,税赋重,造成房价相对较高,普遍买不起。

   出租市场繁荣 公寓需求最紧俏

   凡事有利有弊,因为房屋自有率下降,房客增多,陈克成预计美国的出租房市场将持续火爆。根据他提供的数据,美国出租市场上的住宅平均20多天就会租出去,过去四年的总体趋势是缩减,单户住宅的平均租金为2400美元左右,与2010年相比,增长幅度不大(2150元)。

   在所有住宅类型中,公寓需求在全美激增,因此公寓的投资也最抢手。陈克成认为,公寓的投资稳定,风险较小,不过投资回报率相对低一些。1995年至2014年,公寓出租的中间价格从430元左右持续增长到了750元。

   南加州仓库厂房一屋难求

   陈克成预计,美国利率将缓步升高,油价降低,通胀有效控制,缓和了工商业的经营成本。在美国结束量化宽松(QE)和中国投资环境变冷的双重影响下,预计大量资本和制造业将回流美国,中国的人工、土地都在涨,甚至一些中国的公司在准备到美国来生产。这都造成美国仓库厂房市场供需紧张,仓库厂房的荣景可期。陈克成表示,不论是卖的还是租的,在南加州甚至出现仓库厂房一屋难求的情况。根据CoStar集团的资料,南加仓库厂房投资回报率约为5.5-6.5%

   知名小型连锁店投资行情看好

   根据陈克成提供的资料,美国零售商家物业出租资本回报率在7-8%之间,南加州知名的连锁商家,如麦当劳、7-ElevenJak in the Box等,回报率在4%-5.5%之间,购物中心投资回报率在5-7%之间。

   陈克成表示,在投资购物中心时,可以考虑买知名廉价商品连锁店,如99美分店,1元店,这些预计将有多年的荣景。其它知名的连锁(单一房客)店,如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麦当劳,7-ElevenJak in the Box,抗跌性都较高,适宜投资。

   办公写字楼空屋率在增加

   陈克成不建议投资一般的办公写字楼,“暂时不要考虑。”他解释说,因网上办公便捷和为节省汽油费,居家办公的职工增多,不去办公室,写字楼的空屋率在增加,租金的增长也受阻。他举例说,在南加工业市的一栋A级的高端办公大楼,房价一直在下走,空屋率往上走。

   南加州商业地产回报率低于全美水平

   南加州商业地产平均回报率低于全国平均回报率约12个百分点,例如,全美办公楼平均回报率为7%左右,南加州平均在5-7%之间。

   美国人口重新向市中心回流

   根据陈克成的观察,美国人口持续缓慢增长,在分布方面,人口向市中心回流,美国各大都市都开始有这样的趋势,老城更新成效显著。因此在市区,购物中心、医疗楼的需求较稳定。他认为,洛杉矶市中心就是一个例证。

   保留好的房客胜过涨房租

   对已经投资商业地产的业主,陈克成建议,好房客的长期租赁价值高于租金的狂升。为了留住好的房客,业主宁可不要涨租。

   美国房产资本回报率高于中国

   在美国投资需建立正确的投资观念,因为在这样成熟的经济社会里,投资难有暴利回收。中美两国的投资回报率算法有差异。如果将两国的资本回报率(Capitalization Rate)折合成同一个标准,即净利NOINet Operating Income)除以投资金额=资本回报率,陈克成发现,美国房地产资本回收率高出中国约2%3%

   在美国做业主责任单一

   陈克成表示,到美国来当业主是最好的。这不仅是因为美国土地是私有财产,业主可永续持有;还有重要的一点,他认为,美国业主的责任只有一个:从口袋里把钱拿出来把物业买下来。买完之后,所有的负担是别人的。

   特别是在商业不动产投资中,陈克成表示,房地产税、物业保险、公共管理费用这三大项支出实际上都是由房客承担缴付的。至于物业坏了,需要业主修理。这些修缮的部分是资本的一部分。修理之后,或加建、改建,做了资本的投入以后,房地产税、保险的增加部分实际上仍然是由房客支付的。

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