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“排外税”立竿见影 温哥华房价一个月降了25%?相信你就输了!

7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税,此消息一出,温哥华楼市进入各种猜测与观望期。

加拿大本地媒体Global News 8月19日的一篇报道提及,房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示,温哥华楼市正在经历一场主要的调整,房价和销售量齐齐下挫。但个别中文媒体片面截取其中的一些悲观数据,用“温哥华房市崩盘”、“温哥华房市雪崩”、“温哥华房价暴跌”等词吸引眼球,而其中理性客观的分析一概忽略,实在是片面之极。

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文中引用了房地产经纪Brent Eilers通过MLS得到的数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%。

除了西温哥华,列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%,西区、高貴林市均遭到打击。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。

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另外,报道还指出在房价方面,不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo的数据显示,温哥华市目前的房屋均价是110万加币,在过去28天下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。列治文房屋均价$779,000,最近28天房价跌幅为17.6%,过去三个月跌了20.7%。

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但报道中也明确提出很多经济学家、专家的质疑,主要在于:第一,数据周期太短;第二,房屋均价是一个很有欺骗性的数据,受豪宅市场的影响太大。

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下面我们通过例子解释下这个数据为什么不妥:

Zolo公司把所有MLS挂牌的房子放一起算了个平均价,而这个温哥华“平均”房价在很多地区跌了25%。问题是从统计学的角度来讲,这个平均价非常不靠谱。

举个例子,上个月温哥华假设MLS上有1万栋房子在卖,5千独立屋平均假设是150万,5千公寓假设50万,平均价是(150*5000+50*5000)/10000,最后算的平均价是100万。

这个月温哥华假设MLS上只有6500栋房子在卖,只有1500栋独立屋,公寓数量不变还是5000个单元。因为最贵的独立屋少了,所以整体平均价格也就是(150*1500+50*5000)/6500=73.07万,和上个月平均价相比是下降了27%,但独立屋平均价实际还是100万,公寓还是50万,根本就没有降。

也就是说,在房地产市场里不同价位的房屋比例变化的时候,平均价数据波动是很大的。可能出现房屋价格实际上没有变动,或者是升高,但由于贵的房子在市场上挂牌少了,所以平均价格大幅下降的情况。甚至可能出现贵的房子都卖出去了,便宜的房子因为质量问题没人买,房市火热但挂牌“平均价格”却下降的荒唐结果。

温哥华的房子到底降没降?

据FX168报道,政府和正规的地产研究机构比较房价,都是用同样一栋或者类似的房子互相比较,这个数据叫HPI(House Price Index,房屋价格指数)。地产协会每个月更新。HPI数据的比较方式举例来说,是两室两卫的公寓和两室两卫的公寓比较。五个卧室的独立屋和五个卧室土地大小差不多的独立屋比较。通过同类型房屋的价格波动来界定房市整体价格走势。

那么HPI降没降?8月的数据还没出来,7月是比6月环比涨1.4%,比去年7月同比涨32.6%。在谈到房价水平的时候,小编建议大家至少用HPI来作为依据。目前很多分析人士认为,BC省8月出台的限制海外买家政策理论上会对房市价格有所影响,8月的数据可能会出现波动,但目前来看,单月下滑25%的这种情况发生的可能性几乎没有。通常HPI数据月度波动,即使是在房市特别动荡的时期,涨跌也不会超过5%。

 

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